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借地権問題Q＆A

期間満了で明渡しを求められています。応じねばなりませんか？

　借地契約期間が満了しても、借地人側が契約の更新を望めば、地主側は「正当理由」がない限り更新を拒絶することは出来ません。よほどのことがない限り「正当理由」があるとは認定されませんし、「正当理由」認定されている事例でも、相応の対価の支払を条件としているものがほとんどですので、黙って明け渡しに応じる必要はありません。

契約期限が満了したのに更新契約をしていないとどうなりますか？

　更新契約をしていない場合、契約関係がなくなるわけではなく、従前と同条件にて契約が更新されたものとみなされることになります。これを、法定更新といいます。賃貸人側とすれば、法定更新であっても何ら不都合はありません。

借地契約の更新の際に、更新料を支払う必要がありますか？

　契約書に明記されていない限り、更新料を支払う法的義務はありません。ゆえに、無理をしてまで支払う必要は全くありません。
　ただし、借地人が、将来、建物の建て替えや、借地権の売却についての承諾を求める場合、地主側に相応の対価を支払うことになります。その際、更新料の支払実績も考慮されることになりますので、更新料の支払いは全く無駄なものというわけではありません。借地契約において、更新料の支払いが契約書に明記されていない場合でも、ある程度の更新料を支払うケースが多いのはそのためです。

建物を建て替えたいのですが、地主が承諾してくれません。

　
　地主が建て替えを承諾してくれない場合、借地人は裁判所に対し地主の承諾に代わる許可を求める非訟事件を提起することが出来ます。この場合、裁判所は、借地人が相当額の対価を支払うのと引き換えに建て替えを許可するのが通常です。

借地権を売却したいのですが、地主が承諾してくれません。

　地主が売却を承諾してくれない場合、借地人は裁判所に対し地主の承諾に代わる許可を求める非訟事件を提起することが出来ます。この場合、裁判所は、借地人が相当額の対価を支払うのと引き換えに売却を許可するのが通常です。
　ちなみに、建て売り業者が借地権を買い取るような場合、借地権の売却についての承諾と建物建て替えについての承諾の両方を得る必要があります。この場合に、裁判所実務では、両方を一緒に求めることも認めております。

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