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借家問題Q＆A

賃料が１ヶ月分でも延滞すると、契約を解除されてしまいますか？

不動産の賃貸借契約については、債務不履行によって「信頼関係が破壊された」といえる状態にならない限り解除を認めない旨の判例が確定しております。「信頼関係が破壊された」と言えるかは賃料の不払いだけでなく諸々の事情を考慮したうえで総合的に判断されることになりますが、１ヶ月分の家賃滞納で解除が認められることはありません。これは、たとえ契約書に「家賃を１ヶ月分でも滞納すれば解除できる」との条項があったとしても同じことです。

賃貸人「契約更新はしない」と言われました。どうすれば良いですか？

　不動産賃貸借においては、賃貸人は「正当理由」がない限り、契約更新を拒絶することが出来ません。よほどのことがない限り「正当理由」があるとは認定されませんし、「正当理由」認定されている事例でも、相応の対価の支払を条件としているものがほとんどですので、黙って出て行く必要はありません。

契約期限が満了したのに契約更新していないとどうなりますか？

　更新契約をしていない場合、契約関係がなくなるわけではなく、従前と同条件にて契約が更新されたものとみなされることになります。これを、法定更新といいます。賃貸人側とすれば、法定更新であっても何ら不都合はありません。

契約更新の際、更新料を支払わねばなりませんか？

　契約書に規定がない限り、更新料を支払う必要はありません。

　契約書に規定がある場合でも、近年、更新料の条項は無効とする下級審判例が多発していましたが、先頃の最高裁判例で、更新料の条項は有効であるとの判断が下されました。ゆえに、更新料の規定があり、それが常識的範囲のものであれば、支払う必要があります。

賃貸人が家賃の値上げを通告してきました。応じねばなりませんか？

　家賃は、合意の上で決まったものですので、賃貸人が一方的に値上げすることは出来ません。　但し、家賃が周辺相場と比べて不当に安いような場合、賃貸人は裁判所に対して賃料値上げの非訟事件を提起し、賃料値上げの決定を受けることが出来ます。

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